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        降溫:北上深樓市新格局

        來源:大鼎世紀集團    時間:2017-01-11
          

         編者按:新年新氣象,2017年之初,樓市終于朝著“正常”的方向邁進。作為去年樓市上漲的急先鋒,北京、上海、深圳都曾經出現過讓市場窒息的“跳漲”行情,一線城市陣營中只有廣州顯得相對溫和?;仡櫲ツ甑谌径?,當購房者看著價格的攀升而逐步陷入絕望之際,所幸10月初的調控政策讓沸騰的市場戛然而止。兩個月之后,牛頭終于被“摁”住,樓市的降溫讓中國房地產市場步入新一輪周期。

          北京:新的博弈

          1月第一個星期,北京,霧霾,江靜(化名)只能戴著口罩坐著地鐵來回奔波,雖然霧霾一度“爆表”,但令她高興的是,房子終于簽下來了。

          2016年9月,剛生完孩子的她正式加入“換房大軍”,將位于南六環郊區的兩居室掛在房產中介網站上出售,“變現”后再購入東城區的學區房,以備女兒將來上學用。但房子掛牌之后隨即遭遇了史上又一次嚴厲的調控,致使交易比她的預期推遲了許久。

          9月30日,俗稱“9·30新政”的房地產調控政策靴子落下,如同鎮靜劑,注入了沸騰的北京樓市。多位房地產經紀人告訴第一財經記者,隨后的10月,二手房帶看量明顯下降,購房者陷入觀望。

          江靜的感受更加直接,她告訴第一財經記者,由于新政后來看房的人明顯減少,加上自己著急套現,她最終決定降價10萬元,以265萬元總價賣出了自己的房子。同時,在買房過程中,她的感受是,接近春節,看房的人增多,帶有學區、配套資源較好的房源業主轉入惜售,導致市場上房源有限,因此價格難以松動。以她上周簽下的學區房為例,該房源所處的片區并非一線學區,單價仍超過了7萬元/平方米,環比既無暴漲,也未下跌。

          這是“后新政時代”北京樓市新的穩定與分化局面:一方面房價與成交趨向穩定,一方面資源差、地段偏的房源價格松動下挫,有學區、資質好的房源供給有限、價格趨穩。

          這一切,與剛過去的2016年的“高溫”形成鮮明對比。亞豪君岳會提供給本報的統計數據顯示,2016年度(截至12月26日),北京商品住宅(不含保障房和自住房)共成交了11.3萬套,成交面積1146.63萬平方米,同比分別增加50%、38%,同時這一成交量也創造了近4年的新高。價格方面,同期北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交均價達到34638元/平方米,相比2015年同期上漲17%。

          關于去年樓市走熱的原因,較為普遍的理解是,與貨幣政策及土地供量有關。房地產服務運營商戴德梁行1月5日提供給本報的整理數據顯示,北京土地供應持續遞減,2015年北京住宅用地成交50宗,2016年則大幅下降,僅成交15宗。“9·30新政”后,為平抑價格,北京集中釋放8宗住宅類用地。2016年住宅類土地成交樓面地價平均為23886元/平方米,同比上漲43.3%。

          好在調控政策及時出臺,從月度成交量來看,全國性的房地產調控已經成功遏制了成交的昂揚走勢。亞豪君岳會的研究報告稱,2016年前9個月北京商品住宅月均成交10168套,而“9·30新政”之后的3個月,月均成交則降至7221套。

          剛過去的2016年,房企頗為焦慮。去化良好讓開發商“手握重金”,與此同時,重點城市土地市場的供應卻極度緊張。土地市場供需的巨大缺口下,每一宗住宅用地都成為“兵家必爭之地”,北京甚至出現了眾多房企拼搶“全自持地塊”的現象。未來,這些地塊如何運營、盈利尚是未知。不僅如此,過去1~2年間入市的高價地塊,未來必然面臨集中供應下的激烈競爭。對此,魯能旗下的釣魚臺美高梅別墅項目負責人對第一財經記者分析,未來北京高端市場競爭無疑將十分激烈,決定這些項目市場地位的關鍵因素還是地段與服務。

          針對2017年的北京樓市走勢,戴德梁行北中國區研究部主管魏東日前對第一財經記者預計,2017年在去資產泡沫化的大方針下,北京的土地供應將會比2016年明顯增多。亞豪機構市場總監郭毅也對第一財經記者分析,樓市調控對于北京購房者的市場預期產生了一定制約,并且在土地方面,進一步增加的保障性住房,也可用以對沖整體市場價格水平。在郭毅看來,此輪房地產收緊調控將具有長期性的特征,受此影響,2017年樓市成交也將延續2016年年底的低位運行趨勢。

         上海:樓市初“冬”

          最近,家住浦東唐鎮的李瀾君(化名)深刻感受到了樓市的“冬季”。她的房子(畢加索小鎮)是學區房,對口的是東方幼兒園和福山外國語小學,周圍的房子都是別墅,由于學區房優勢她的房子幾乎是不愁買的。

          “去年上半年我們小區的房源出來幾乎很少,一旦出來以后幾乎立馬成交。但是我最近掛出房子已經一個月了,可是真正來看房的只有3對,看房的房子明顯少了,大家觀望情緒非常嚴重。”李瀾君說。

          李瀾君原本打算賣掉自己這套剛需房然后換一套更好的房子,滿足自己的改善需求,但是自己的房子卻遲遲無法出售,因此換房計劃只能擱淺。

          事實上,上海樓市從2016年第四季度開始了降溫之路。以二手房交易為例,根據上海中原地產數據顯示,2016年12月二手房成交數量為13580套,而在2016年1月二手房成交數量為44486套。2016年8月,二手房成交數量一度增加到56504套,而到了2016年第四季度月均成交額都不足2萬套。

          第一財經記者隨機走訪上海多家中介門店發現,與昔日熙熙攘攘的場景不同,很多門店都門可羅雀,除了一群中介業務人員,并沒有購房者。

          李瀾君也感受到了這樣的寒意,作為一個房東,她也是一個購房者。“之前如果有機會總是想換房,還是擔心未來價格上漲?,F在市場不斷降溫,自己換房也沒有那么迫切了。”李瀾君告訴第一財經記者。

          在二手房交易降溫的同時,一手房交易并沒有更好。

          來自佑威房地產研究中心監控的數據顯示,2016年12月,上海商品住宅成交面積為64.87萬平方米,環比上月上漲7.50%,比去年同期水平下跌65.61%;成交均價為40479元/平方米,環比上月下跌12.60%,比去年同期水平上漲了20.27%。

          事實上,自今年下半年“滬六條”政策出臺后,上海樓市投資客退離,新增客戶受到制約。同時,政策對改善型客戶影響較大,違規銀行、中介及開發商也受到管制,市場不斷開始降溫。

          記者從業內反饋的聲音發現,無論是開發商和購房者,都對2017年保持謹慎態度。“擔心銷售業績和價格出現反彈,大家并沒有去年那么樂觀。”

          2017年開端,上海樓市延續了上一年底的冷清。據上海中原地產數據顯示,上周(1.2-1.8)新建商品住成交面積9.3萬平方米,環比減少46.7%。尤其是雙休日,單日只成交1.6萬平方米,甚至還不及平時交易量。

          從整體格局來看,延續近期剛需占主流的格局。區域上青浦、南匯等遠郊區域得益于前期剛需項目投放,成交上還有慣性延續,因此排名還繼續靠前。不過隨著集中簽約高峰過后,交易量也出現下挫。比如青浦上周只成交1.7萬平方米,環比減少32%。而嘉定最為明顯,當期成交1.3萬平方米,環比減少60.6%。而改善盤源比較集中的浦東則跌出前5。

          “前期成交消耗部分購買力,上周起步特別清淡。市場情緒已經有效控制住,目前土地拍賣兩幅地塊溢價都不高,市場預期不斷回調。上海中原地產市場分析師盧文曦說。

          就在日前,上海市住房和城鄉建設管理委員會于官網發布消息稱,為保障購房人的合法權益,規范市場秩序,自1月6日起,市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查,在此期間暫停此類項目的網上簽約。對此,市場更是認為這是上海對于樓市的進一步規范和調控,樓市未來將保持平穩和理性。

         深圳:調整隱現

          現在,深圳剛需者終于可以緩一口氣了,2016年10月4日“深八條”的出臺給了他們購房置業的希望,房價上漲的步伐暫時停止了。

          “深八條”堪稱深圳史上最嚴厲的調控政策,從需求和供給兩方面對房價進行把控。需求方面,限購社保3年改5年,提高首付,為深圳投資客設阻,更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交;供給方面,政府嚴查拿地資金以降低資金杠桿、拿地模式改為“雙限雙競”對備案成交價格嚴格劃線。

          盡管如此,由于深圳2016年前期房價上漲之勢兇猛,全年樓市數據仍使購房者觸目驚心。

          深圳中原監測數據顯示,2016年,在低供應、有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下,深圳全面新房成交面積降至 417萬平方米,環比下降 37%,成交套數降至4萬套,環比下降 39%。但最受人關注的房價方面,由于新房豪宅趨勢明顯,開發商定價依然堅挺,深圳2016年新房成交均價相比 2015年上漲近六成至5.3萬元/平方米,創下2008年以來的最大漲幅。

          二手房方面,深圳中原數據顯示,2016年深圳二手住宅成交價格同比上漲近 16%,雖然相比 2015年全年60%的漲幅有所收窄,但最高成交均價也接近 6 萬元/平方米的歷史天價。

          倘若不是“深八條”出臺,這組數據或許更加驚人。但如今,深圳新房、二手房成交陷入冰凍狀態之中,除了叫苦不迭的開發商之外,深圳全城像久旱求雨般期盼樓市降價。

          深圳白領王女士有意在2017年“上車”,近半年來,輾轉深圳各區密集看房。翻閱其朋友圈,“深八條”出臺當晚,她轉發了相關新聞鏈接,并評論“感恩,終于有機會買房了。”

          王女士此前看中了深圳羅湖大劇院附近一個小戶型單位,近30平的大單間業主開價138萬元,近一個月該業主降價了3萬賣135萬,但王女士還是決定再等等。

          下跌行情中觀望心態最為常見,說穿了不過是把降價寄望于明天,但深圳房價真的會大幅度下降嗎,業內似乎并不這么認為。

          深職院房地產研究所所長鄧志旺便預測:“2017年政策不會有大的逆轉,總體以維持目前政策為主。預計上半年整個市場行情將較為平淡,新房和二手房的成交量偏低,價格穩定。但經過政策的消費和購買力的積累,下半年購房需求將會集中釋放,預計2017年全年深圳房價比2016年上漲5-10個點。”

          一線城市住房需求依然旺盛,尤其是在四大一線城市中腹地最小的深圳,政策改變不了長期的供需矛盾,只能設置門檻暫時抑制需求,但一旦需求儲蓄池滿泄,房價上漲的預期極為容易卷土重來?;乜催^去十年深圳樓市漲跌的行情不斷循環,便呈現這一特征。

          隨意選擇兩個區間分析。如,2007年,深圳全市供求緊張,投機需求旺盛,是年新房成交均價為13369元/平方米,同比上漲45%;2008年,國家加強房地產宏觀調控,深圳全市新房成交均價為12794.2元/平方米,同比下降4.3%;至2009年,在國家以房地產市場啟動內需促進經濟增長的政策基調下,投資需求再度膨脹,深圳樓市重新走向繁榮,該年深圳房價為14868元/平方米,同比上漲16.1%;2010年,房地產市場進入新一輪的緊縮期,但由于前期需求過于旺盛,深圳全年均價為20296元/平方米,進入“2萬元時代”。

          在行業人士看來,深圳樓市今日之冷清與過去處于政策緊縮周期內的狀態并無二致。因此,“深八條”至今,深圳購房者依然恐慌,政策的邊際效應遞減、停止后,樓市會否死灰復燃。為了避免下一個周期的再度暴漲,市場急需長效機制的出臺,以穩定市場預期。

          相比暴漲暴跌,普通購房者對樓市穩定的預期更渴求,只有預期穩定才不會造成恐慌,投機投資者才能無縫可鉆,樓市才能長期健康發展。

          在業內人士看來,樓市穩定發展的前提是供需矛盾的解決,包括從源頭增加土地供應、改變城市住房供應系統、推進小產權房合法化、盤活存量房,從方方面面增加供應;此外,促進房產稅開征,增加多套住房的持有成本等。

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